DIREITO IMOBILIÁRIO
Renovatória de locação
O escritório atua na proteção dos interesses do locatário comercial, através do ingresso de Ação Renovatória, nos termos da Lei nº 8.245/1991, a fim de garantir o direito à continuidade do contrato de locação e permanência no imóvel onde está localizado seu ponto comercial.
O escritório também atua na defesa dos interesses do locador de imóvel comercial, a fim de protegê-lo de Ação Renovatória sem fundamento jurídico.
A Ação Renovatória é aplicada em contrato de locação de imóvel destinado a fins comerciais, estando regulamentada pelos artigos 51 a 57 e 71 a 75, da Lei de Locação. A Lei também permite a possibilidade da renovação judicial do contrato de locação para imóveis ocupados por indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, desde que regularmente constituídas.
Por meio dessa Ação, o locatário que desenvolva atividade econômica, após a criação e consolidação de seu ponto comercial, tem o direito à renovação obrigatória, por períodos sucessivos ao do contrato de locação, ainda que contra a vontade do locador.
Por outro lado, mesmo que esteja obrigado judicialmente a renovar a locação com o inquilino, o locador tem o direito ao recebimento de aluguel justo, a ser fixado em valor de mercado para o imóvel, contando, inclusive, com a possibilidade de se valer de uma ação revisional, durante a vigência do contrato de locação, conforme assim permite os artigos 68 a 70 da Lei de Locação.
A Lei de Locação exige vários requisitos cumulativos para ser possível a renovação de um contrato comercial, a saber:
a) a existência de contrato de locação por escrito e com prazo determinado;
b) o prazo mínimo do contrato de locação a renovar ou a soma dos prazos dos contratos alcancem o prazo mínimo de cinco anos;
Por exemplo, se o prazo do contrato a renovar for de seis anos, terá o locatário direito à renovação pelo mesmo período e assim sucessivamente, sendo certo que o entendimento dos Tribunais é no sentido de que a renovação deve se dar por no mínimo mais cinco anos, ainda que o contrato de locação a renovar determine um prazo de vigência inferior.
c) o locatário do imóvel deve estar exercendo sua atividade comercial, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos, a ser devidamente demonstrado;
d) perfeito cumprimento do contrato de locação, mediante a prova de pagamento pontual dos aluguéis, bem como impostos, taxas, seguro contra incêndio, condomínio (se existir) e outras obrigações a cargo do locatário nos termos do artigo 23 da Lei de Locação;
e) indicação clara e precisa das condições da renovação da locação, com especial atenção para o valor do aluguel que pretende pagar, formulando-o de maneira razoável, bem como a forma dos reajustes anuais;
f) apresentação de fiador, desde que no antigo contrato de locação exista essa garantia, mediante carta assinada pelo antigo fiador e seu cônjuge, se for casado, aceitando a fiança pelo período do novo contrato de locação ou a apresentação de um novo fiador. Em qualquer dos casos, isto é, seja fiador antigo ou novo, o locatário deverá provar sua idoneidade financeira; e
g) que a ação renovatória seja proposta no judiciário entre o período correspondente a um ano a até seis meses contados do término do prazo de vigência do contrato de locação, ou seja, o locatário deve observar o prazo do penúltimo semestre de vigência do contrato para ingressar com a ação.
A não observância dessas condições levam ao insucesso da ação renovatória, por expressa determinação legal e conforme entendimento de nossos Tribunais.
Caso o prazo do contrato de locação comercial tenha terminado e esteja vigente por prazo indeterminado, o contrato será válido, porém, o locatário não terá direito à ação renovatória, salvo se houver um pequeno lapso temporal entre o término do prazo do contrato e a assinatura de um novo contrato com prazo determinado (precedente: REsp nº 14540/SP, 9100184284).
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