DIREITO IMOBILIÁRIO

Distrato ou Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Um dos maiores inconvenientes enfrentados pelo comprador de imóvel na planta diz respeito à rescisão ou distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Normalmente o comprador entrou em contato com a incorporadora para expor sua situação e solicitar o distrato e a vendedora simplesmente afirma que de tudo o que ele pagou não devolve nada ou restitui apenas um percentual incompatível com a realidade, o que é ILEGAL, pois configura nítida tentativa de confisco de valores, sendo proibido pelo Código de Defesa do Consumidor.

Quem adquire um imóvel não pretende desistir do negócio, porém, às vezes isso pode acontecer e por motivos diversos, sendo os mais comuns: a) o aumento expressivo das parcelas; b) perda de emprego; e c) perda do interesse na continuidade da aquisição.

Esses são apenas alguns exemplos, ressaltando que a legislação brasileira não exige um motivo para que o comprador solicite o distrato ou rescisão do contrato pela via judicial.

Quando o ato de rescindir um contrato é do comprador, a incorporadora tem o direito assegurado pelo Judiciário em reter 10% dos valores pagos. Essa é a regra que há anos tem prevalecido na jurisprudência do Estado de São Paulo, acompanhada por outros Estados.

Em São Paulo, o Tribunal de Justiça emitiu a súmula nº 1 em Direito Imobiliário no ano de 2010, a qual determina que o comprador, mesmo inadimplente, tem o direito de pedir a rescisão do Contrato e reaver os valores pagos, sendo entendido pelos Juízes que o valor a ser restituído deve corresponder a 90% das quantias pagas, com correção monetária desde cada um dos pagamentos (ou seja, a correção monetária é retroativa), através de índice próprio do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação do réu para responder a ação até a data do efetivo pagamento.

Porém, quando a obra está atrasada por culpa exclusiva do promitente-vendedor (incorporadora), a restituição ao comprador deve ser integral: 100% de tudo o que foi pago, igualmente corrigido desde cada desembolso das parcelas e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação do réu para responder a ação até a data do efetivo pagamento.

E em ambos os casos, isto é, seja a rescisão do contrato por ato do comprador ou por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição é à vista, não se sujeitando a parcelamento, ainda que isso possa estar especificado no Contrato.

Esse tipo de ação em REGRA não tem audiência.

O processo é totalmente digital e normalmente leva-se entre 06 a 12 meses para o julgamento.

Atenção: A retenção de 30% dos valores pagos pela incorporadora somente pode ocorrer quando o comprador tomou posse e ocupou o imóvel, usufruindo-o. A jurisprudência no Estado de São Paulo vem a tempos consolidando o entendimento de que esse percentual de retenção pelo incorporador somente é justificável quando há a entrega do imóvel. Do contrário, isto é, quando o comprador sequer recebeu o imóvel, nada justifica uma retenção maior do que 10% das parcelas pagas.

Veja-se o seguinte quadro exemplificativo:

Distrato ou Rescisão de Contrato de Promessa de Venda e Compra
Se motivado por ato do comprador:  Se motivado por culpa exclusiva da incorporadora:
A restituição é de 90%, com correção monetária +

juros de 1% a.m.

 A restituição é de 100%, com correção monetária + juros de 1%  a.m.
Restituição à vista  Restituição à vista
Inclui a restituição das comissões de corretagem (se houver)  Inclui a restituição das comissões de corretagem (se houver)
Inclui a restituição da taxa SATI (se houver)  Inclui a restituição da taxa SATI (se houver)
Não há audiência em regra  Não há audiência em regra
Prazo de julgamento: entre 6 a 12 meses normalmente  Prazo de julgamento: entre 6 a 12 meses normalmente
Não cabe indenização por perdas e danos  Pode vir a comportar indenização por perdas e danos

 

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