DIREITO IMOBILIÁRIO
Adjudicação compulsória
O escritório desenvolve atividades na área do Direito Imobiliário, visando proteger os direitos do comprador de imóvel que teve recusada a entrega da Escritura Definitiva pelo vendedor, através do ingresso de Ação de Adjudicação Compulsória.
Tipicamente comum em qualquer compra e venda de imóvel é a utilização do chamado “contrato de gaveta” ou “contrato por instrumento particular”.
O Contrato Particular de Compromisso (ou Promessa) de Venda e Compra de imóvel é um contrato preliminar, através do qual o vendedor se obriga a outorgar a Escritura Definitiva de Venda e Compra, após o recebimento integral do preço pelo comprador.
Em 90% dos casos de promessa de venda e compra de imóvel há a figura do contrato de gaveta. Mesmo as incorporadoras o utilizam em larga escala perante os compradores, a fim de evitar o pagamento de emolumentos cartorários perante o Tabelião de Notas pela confecção de instrumento publico de promessa de venda e compra.
O que ocorre normalmente nas transações imobiliárias é que tanto o vendedor quanto o comprador, não atentam para a formalidade da Escritura Publica, a fim de propiciar maior e melhor segurança jurídica para o negócio.
É também verdade quase absoluta que os compradores de imóveis na planta não levam o Contrato Particular (ou Escritura Publica) de Promessa de Compra e Venda para registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, para prevenir eventuais problemas relacionados à posse e propriedade do imóvel perante terceiros.
O registro do Contrato é perfeitamente recomendável para o comprador de modo a garantir-lhe que o imóvel adquirido não será posteriormente penhorado por dívidas futuras e nem alienado pelo vendedor para outro comprador.
Vale lembrar o antigo ditado nesse sentido: “quem não registra não é dono”!
Por sua vez, a Lei não exige o prévio registro do Contrato Particular no Cartório de Registro de Imóveis para que o comprador exerça seu direito através da Ação de Adjudicação Compulsória.
Quando o comprador paga o preço do imóvel em sua integralidade, tem o direito de exigir do vendedor a outorga da Escritura Publica Definitiva de Venda e Compra, independentemente de ter ou não a posse do imóvel, a fim de levá-la para registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente e com isso adquirir a propriedade do imóvel, respeitados os requisitos legais.
Cumpre destacar que se o comprador não tiver a posse do imóvel, poderá pedir na Ação de Adjudicação Compulsória, a imissão na posse, sendo possível isso em uma única ação.
Uma vez pago o preço e caso o vendedor não entregue a Escritura Definitiva, por qualquer motivo, o comprador pode exercer seu direito através da Ação de Adjudicação Compulsória.
A Ação de Adjudicação Compulsória é ação pessoal, caso o contrato preliminar não tenha sido levado a registro e vincula somente os contratantes, surgindo por força do Contrato (de promessa de compra e venda), tendo por objetivo substituir a Escritura Publica Definitiva de Compra e Venda do imóvel, por meio de sentença judicial.
A sentença judicial possui os mesmos efeitos da Escritura Definitiva recusada pelo vendedor e deve ser levada a registro sem demora pelo comprador, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, a fim de transmitir-lhe os efeitos da propriedade imobiliária, nos termos do artigo 1227 do Código Civil, sob pena de ineficácia da decisão judicial.
De acordo com o §2º, do artigo 6 do Decreto-Lei nº 58/1937, a sentença judicial vale como título para ser levado a registro pelo comprador, lembrando que é o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis quem fará a análise dos requisitos necessários ao registro da decisão judicial na matrícula individualizada do imóvel, qualificando-a normalmente e atentando para a continuidade das pessoas que constaram como promitentes-vendedoras como titulares do direito real de propriedade.
A legitimidade para exercê-la é do promitente-comprador ou cessionário.
A Ação de Adjudicação Compulsória pode ser exercida a qualquer tempo e não se sujeita aos efeitos da prescrição, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 369206/MG, 200101269199, de 30/06/2003, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha)
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