Vistoria em imóveis novos

  • Por Ivan Mercadante Boscardin
  • Todos os direitos reservados, permitida a reprodução total ou parcial desde que citado o autor
  • O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”
  • Obra registrada na Biblioteca Nacional do Brasil sob o nº 666.657

 

Quem compra um imóvel novo deseja recebê-lo em perfeitas condições para o uso e o primeiro passo para o efetivo recebimento das chaves do tão sonhado imóvel é a vistoria.

Nela o comprador terá a oportunidade de entrar pela primeira vez na unidade, a fim de constatar o estado do imóvel, analisando as condições de acabamento, tamanho, partes elétrica e hidráulica, fechamento correto de portas e janelas, danos aparentes, como, por exemplo, trincas, rachaduras, azulejos e pisos mal colocados, etc.

Considerando que a grande maioria das pessoas que adquire um imóvel não é formada em engenharia civil ou arquitetura, podem surgir dificuldades no momento da vistoria.

Em regra, não há a necessidade de contratação de engenheiro ou arquiteto para acompanhar o comprador por ocasião da vistoria, em que pese isso ser recomendado, notadamente porque uma análise técnica pode apresentar uma visão diferente das condições do imóvel.

É praxe no mercado imobiliário as incorporadoras ou construtoras apresentarem ao comprador no dia da vistoria um documento chamado Termo de Vistoria ou outro com a mesma finalidade, ou seja, obter a assinatura do comprador no sentido de que nada de anormal foi constatado quando da realização da vistoria, com o intuito de prevenir futuras reclamações.

O que não é praxe é o comprador ficar com uma via desse documento, motivo pelo qual recomenda-se no dia da vistoria levar dispositivo fotográfico (máquina fotográfica, celular, filmadora, etc.) e registrar as eventuais falhas existentes no imóvel, bem como obter cópia do termo de vistoria, já que as empresas somente levam uma única via desse documento.

Na hipótese de serem encontrados vícios (defeitos) por ocasião da vistoria, deve-se colocar tudo no respectivo termo e solicitar prazo razoável para a correção, a cargo exclusivo da vendedora, cumprindo informar que normalmente leva-se entre quinze a trinta dias corridos para qualquer incorporadora ou construtora efetuar os reparos, o que ensejará uma nova convocação de vistoria ao comprador.

Enquanto o imóvel não estiver em perfeitas condições de uso, o comprador não deve assinar o termo de vistoria até que haja a correção dos defeitos apontados, por mais ansioso que esteja para ingressar no imóvel.

Caso o comprador não realize uma boa análise das condições do imóvel e assine o termo de vistoria, posteriormente será difícil argumentar com a vendedora que não foi ele quem quebrou um vidro, uma porcelana ou sujou alguma parede, por exemplo.

No dia da vistoria, o comprador deve levar uma cópia do memorial descritivo para constatar se os materiais utilizados no imóvel são os mesmos que estavam previstos em Contrato.

Vale lembrar que uma boa vistoria deve ser realizada sempre de dia e com sol.

Itens que merecem atenção na vistoria

 

Portas e janelas

Abrir e fechar portas permite verificar o correto funcionamento das dobradiças, sem a presença de defeitos que impeçam o perfeito fechamento no batente e a existência de ruídos.

Deve-se também verificar o estado da pintura das portas.

Olhar por cima da porta com o auxílio de uma escada ou um banquinho é válido para analisar se está complemente pintada. Com um espelho pequeno é possível ver em baixo da porta se está pintada ou não.

Em portas, recomenda-se utilizar todas as chaves entregues pela vendedora, a fim de verificar o perfeito funcionamento das fechaduras.

Nas janelas, deve-se verificar o perfeito correr das chapas sobre os trilhos superior e inferior até o final da esquadria, obtendo-se completa vedação, bem como a colocação correta das esquadrias nas janelas, evitando a presença de bordas – quando houver isso – soltas ou mal instaladas.

Verificar os vidros das janelas também é importante, com análise especial para a presença de riscos ou trincas.

 

Pisos

Verificar a existência de piso oco nos cômodos é muito importante, recomendando-se o teste do silêncio, consistente em andar em cada metro quadrado do imóvel para perceber isso. Se constatado, informe a vendedora através do termo de vistoria, pois, do contrário, um piso oco poderá se soltar com facilidade com o passar do tempo.

Levar uma bolinha de gude ou de golf no dia da vistoria é ideal para a verificação de instalação correta do piso, evitando-se irregularidades grosseiras.

Atentar também para as áreas que delimitam os cômodos, verificando se o granito colocado sob as portas não está muito alto.

 

Cozinha e banheiros

Essa parte requer bastante atenção, mediante análise de pisos e azulejos, sendo comum a existência de piso ou azulejo solto ou mal colocado, presença de rachaduras ou trincos, etc. Analisar o rejuste para constatar se está bem feito e limpo também é recomendável.

Bater levemente nos azulejos pode mostrar se algum deles apresenta um som sólido ou oco, hipótese em que poderá vir a se desprender.

Verifique se o sifão está bem preso na pia e se a pedra de mármore (se houver) está firme e não apresenta sinais de balanço.

É obrigatório o teste da água na cozinha, nos banheiros e na varanda para constatar o correto escoamento para o ralo, evitando-se o represamento de água em determinado ponto do cômodo.

Abrir as torneiras e o chuveiro e deixar a água escoar por curto período mostra o bom funcionamento dos canos, revelando a inexistência de vazamento ou entupimento, que pode decorrer por vários motivos, não sendo rara a presença de material de construção em canos nos imóveis novos.

Fechar os registros é importante para ver se torneiras e a descarga dos vasos respondem corretamente ao comando de fazer cessar a água.

Nos banheiros, verificar os metais sanitários é importante para constatar a inexistência de riscos ou marcas, além de atentar para a correta instalação dos vasos sanitários, devendo estar firmes e sem marcas.

Para testar a pressão da água no imóvel, recomenda-se abrir todas as torneiras e acionar a descarga.

 

Parte elétrica

Essa parte geralmente é bem simples. Basta ligar e apagar as luzes, bem como plugar algum equipamento (carregador de celular ou lâmpada, por exemplo) para verificar a corrente elétrica correta nas tomadas, bem como se a energia está fraca ou não.

Tocar a campainha também é válido, pois compõe a parte elétrica do imóvel.

Maior atenção deve-se levar em conta ao analisar o quadro de força, devendo haver correspondência e descrição correta entre as chaves de força com os respectivos cômodos do imóvel.

Caso o imóvel não esteja com as luzes ligadas no dia da vistoria, recomenda-se fazer uma ressalva no termo de vistoria, solicitando nova data para essa verificação quando as luzes estiverem funcionando.

 

Venezianas das janelas

Recomenda-se ao comprador verificar a qualidade das venezianas e esquadrias das janelas, exigindo da vendedora os dados do fabricante, a fim de saber se o material está de acordo com a norma ABNT NBR 10821.

Simples teste pode demonstrar se há ou não vedação de luminosidade no ambiente. Basta apagar a luz do cômodo e fechar a esquadria, observando então a existência de feixes de luz no ambiente, exceto os feixes da veneziana ventilada.

Caso constate a passagem de luz entre as folhas metálicas e os perfis laterais, o comprador perceberá a não vedação da veneziana, de forma que naquele espaço não passe somente luz, mas também água e ruídos, estando em desacordo com as normas técnicas para as esquadrias.

As venezianas das janelas devem apresentar vedação nas laterais, impedindo o desconforto da vibração normalmente proporcionada pelo vento, provocando a sensação de “assobio” das chapas da janela.

Através da vedação da luminosidade entre as laterais da veneziana tem-se a segurança de um bom produto.

 

Acabamentos

Caso o comprador tenha contratado com a vendedora a instalação do chamado “kit de acabamento” ou “kit de personalização”, deve-ser observar criteriosa e cuidadosamente todos os itens.

Sugere-se levar o contrato de personalização no dia da vistoria, acompanhado com o necessário checklist e confrontar a existência de todos os itens pagos a mais no imóvel, especialmente de forem muitos itens contratados.

 

Infiltrações

Para analisar a presença de infiltração, recomenda-se analisar o teto do imóvel, estando com gesso ou não.


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