Venda ad mensuram e venda ad corpus e os problemas que isso pode gerar ao comprador de imóvel

  • Por Ivan Mercadante Boscardin
  • Todos os direitos reservados, permitida a reprodução total ou parcial desde que citado o autor
  • O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”
  • Obra registrada na Biblioteca Nacional do Brasil sob o nº 666.657

 

Imagine comprar um imóvel sem especificar sua área ou metragem no Contrato ou então, tente visualizar a aquisição de um imóvel com base em mera referência, mas sem precisar especificamente as dimensões. Seria loucura comprar um imóvel nessas condições? Pois saiba que isso existe e não se trata de prática imobiliária pouco comum no Brasil, motivo pelo qual todo cuidado é pouco no momento da aquisição de um imóvel.

Inicialmente, devemos apresentar o conceito do que é uma venda ad corpus e uma venda ad mensuram.

Venda de imóvel ad corpus significa “por inteiro” ou “na forma em que se apresenta”. Trata-se de denominação empregada em transações imobiliárias para representar a venda na qual o preço é estabelecido sobre a propriedade como um todo, na forma como é apresentada para o comprador, não havendo referência alguma à metragem do imóvel.

Esse tipo de venda e compra de imóvel existe, normalmente, em transações imobiliárias rurais e não permite posterior reparação material ao adquirente (vide art. 500, §3º do Código Civil), ressalvada a hipótese de se tratar de relação de consumo, conforme abordaremos mais à frente.

Aqui, o tamanho do imóvel não é o que importa, não podendo existir divergência sobre o assunto caso entre as partes contratantes na hipótese de a propriedade vendida conter área de tamanho maior ou menor do que o informado em contrato.

Na venda ad corpus o mais importante é a propriedade em si (objeto) e características que a envolvem, como a localização e outras comodidades.

Já a venda ad mensuram revela a transação imobiliária na qual a determinação do preço é estabelecida com base na exata área do imóvel. Trata-se da venda e compra mais comum no mercado imobiliário, estando presente em imóveis urbanos, especialmente na comercialização de casas, apartamentos e imóveis comerciais, sejam eles usados ou na planta.

Em uma venda ad mensuram na hipótese de existir diferença superior ao limite tolerado pelo Código Civil (art. 500, §1º), que é de até 5% do previsto em Contrato, o comprador passa a ter o direito a reclamar na justiça do vendedor a complementação da área (o que normalmente é impossível de acontecer) ou o abatimento proporcional do preço pago (ação quanti minoris ou ação estimatória) ou até mesmo pedir judicialmente a rescisão do negócio por culpa do vendedor.

Nas palavras de José Cretella Junior (in 1.000 perguntas e respostas de direito civil. 9ª ed. Rio de Janeiro: Forense. 2002. p. 57 (questões 454 / 456) a modalidade de venda ad mensuram é aquela em que toda a área do imóvel é determinada, estabelecendo-se o preço pela área (alqueire, hectare, metro quadrado) e a venda ad corpus é aquela em que o imóvel é comercializado pelas confrontações e divisas, constituindo-se em corpo certo e determinado, porém, sem especificar exatamente sua área e extensão.

Embora na venda e compra de imóveis urbanos os contratos, sejam eles particulares ou através de instrumento público, apresentem exatamente as dimensões do imóvel objeto da comercialização, o comprador deve ficar muito atento, pois, às vezes, o contrato pode fazer apenas referência à metragem, sem, contudo, especificá-la de forma mais detalhada e nesse tipo de situação, uma venda que inicialmente tem os contornos de ser ad mensuram, acaba se tornando uma venda ad corpus em nítido prejuízo financeiro do adquirente.

Ao adquirir um imóvel (rural ou urbano) na modalidade de venda ad corpus é comum encontrar cláusula nos seguintes termos, aproximadamente: “a área do imóvel tem caráter secundário ou como sendo meramente enunciativa ou ainda, não idêntica à área constante do cartório de registro de imóveis.”

Também se observa numa venda ad corpus cláusula no sentido de informar ao adquirente que a medida ou metragem do imóvel é de “mais ou menos” ou ainda, quando o contrato especifica quem são os proprietários de imóveis confinantes ao vendido. Nesses exemplos, tem-se uma clara venda por metragem aproximada e, portanto, uma venda ad corpus sem gerar direito à reclamação futura pelo comprador.

Por outro lado, mesmo se o contrato de venda e compra (ou promessa de venda e compra) apresentar características claras de venda ad corpus, mas, entretanto, se a relação for de CONSUMO e o comprador pensou comprar o imóvel com base no preço calculado sobre sua extensão, o adquirente poderá ingressar com uma das três opções de ação no Poder Judiciário para solicitar a complementação da área ou o abatimento proporcional do preço pago ou para solicitar a rescisão do negócio.

Nesse contexto, convém destacarmos precedente jurisprudencial oriundo do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao analisar caso de compra e venda nessas condições, decidindo a favor do comprador que havia adquirido um imóvel na planta ao julgar o Recurso Especial nº 436853/DF, em 04 de maio de 2006, cuja relatora foi a Ministra Nancy Andrighi, da 3ª Turma.

Para a 3ª Turma, a referência à área do imóvel nos contratos de compra e venda de imóvel adquiridos na planta regidos pelo Código de Defesa do Consumidor não pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a diferença encontrada entre a área mencionada no contrato e a área real não exceda um vigésimo (5%) da extensão total anunciada, devendo a venda, nessa hipótese, ser caracterizada sempre como por medida, de modo a possibilitar ao consumidor o complemento da área, o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato.

O STJ declarou também que a disparidade entre a descrição do imóvel objeto de contrato de compra e venda e o que fisicamente existe provoca instabilidade na relação contratual e que o Poder Judiciário deve, na coordenação da ordem econômica, exercer a repressão do abuso do poder econômico, com o objetivo de compatibilizar os objetivos das empresas com a necessidade da sociedade, de modo que se existir ameaça ao equilíbrio contratual, haverá a correção de cláusulas do contrato, devendo sempre vigorar a interpretação mais favorável ao consumidor, que não participou da elaboração do contrato, considerada a indisponibilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor, que são de ordem pública.

 Assim, ao adquirir imóvel usado, novo ou na planta, o comprador deve observar cuidadosamente a cláusula que indica suas especificações, a fim de fazer constar por parte do vendedor a metragem exata do bem, permitindo o ingresso de eventual ação no Poder Judiciário pelo adquirente caso o imóvel não contenha as dimensões previamente apresentadas.


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