Relação de consumo na compra e venda de imóveis na planta

  • Por Ivan Mercadante Boscardin
  • Todos os direitos reservados, permitida a reprodução total ou parcial desde que citado o autor
  • O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”
  • Obra registrada na Biblioteca Nacional do Brasil sob o nº 666.657

 

Antes de qualquer conclusão precipitada que se possa chegar sobre a existência ou não de relação de consumo na compra e venda de imóvel na planta, é necessário apresentar o teor da lei sobre quem é o consumidor e quem pode ser caracterizado como fornecedor.

O artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor apresenta o conceito de consumidor ao determinar que: “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.”

O parágrafo único do referido artigo também equipara ao conceito de consumidor “a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.”

Portanto, no que diz respeito à aquisição de imóvel, consumidor é qualquer pessoa física ou mesmo uma pessoa jurídica, desde que a compra seja feita com o propósito de destinação final, ou seja, para uso próprio.

O artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor traz o conceito de fornecedor como sendo “toda pessoa física ou jurídica, publica ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.”

O parágrafo primeiro determina que “produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.”

Nesse contexto, correta é a afirmação de que todo(a) incorporador(a) ou construtor(a) é um(a) fornecedor(a) de bem imóvel, mas não necessariamente o comprador é um consumidor.

Não só a pessoa jurídica pode ser enquadrada no conceito de fornecedor, já que o artigo 3º também prevê que fornecedor pode ser também a pessoa física, desde que desenvolva atividade de construção. Perceba-se a intenção da Lei em determinar o requisito da habitualidade e de forma profissional para a caracterização do conceito de fornecedor.

Sem a habitualidade presente em uma compra e venda de imóvel, dificilmente existirá uma relação de consumo. Por exemplo, se o indivíduo A decide adquirir do indivíduo B um imóvel que viu anunciado em propaganda de jornal ou pela internet e decide fechar negócio, caso o vendedor não exerça a venda de imóveis de forma usual, não restará caracterizada uma relação de consumo, mas sim uma relação entre partes iguais.

Por outro lado, caso o comprador pessoa física (ou jurídica!) venha a adquirir imóvel como destinatário final e o vendedor for uma pessoa física, desde que desenvolva atividade de construção com habitualidade, estará caracterizada uma relação de consumo.

Se o vendedor atuar de forma isolada, em um único ato de venda de determinado bem, não deve ser compreendido como fornecedor.

Na hipótese do comprador (seja pessoa física ou jurídica) adquirir um imóvel na planta com o propósito de geração de lucro (locação, venda, permuta, etc.) ou sendo um investidor, evidentemente não deverá ser compreendido como consumidor e, portanto, não existirá uma relação de consumo, não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor em benefício do comprador, em que pese o caráter de adesão do negócio jurídico celebrado entre as partes.

O contrato de compromisso ou promessa de venda e compra de imóvel na planta residencial ou comercial é regido pela Lei de Incorporação (Lei nº 4.591/1964) no que diz respeito exclusivamente à incorporação e construção, aplicando-se as normas estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor para a definição do comportamento das partes no que concerne a deveres e obrigações.

Vale informar que todo contrato de compromisso ou promessa de venda e compra de imóvel na planta, especialmente quando se trata com uma incorporadora, é nítido Contrato de Adesão, uma vez que as cláusulas são pré-formatadas a critério exclusivo do vendedor, sem qualquer chance ao comprador de modificação.

A única liberdade que o comprador de imóvel nessas características possui é referente à forma de pagamento do preço, isto é, se à vista ou parcelado e em que fluxo isso poderá ocorrer ao longo da relação com o vendedor.

Todo o resto do Contrato ao comprador não é permitido qualquer alteração.

Não raro, os contratos de compromisso ou promessa de venda e compra de imóvel na planta são desmembrados em duas partes.

A primeira, chamada Quadro Resumo, no qual aparecem as informações elementares do negócio, tais como: qualificação das partes, preço e forma de pagamento, correção monetária via INCC, aplicação de juros após o “habite-se”; prazo de entrega da obra com menção ou não à cláusula de tolerância.

A segunda parte são as chamadas Condições Gerais, através de cláusulas previamente redigidas pelo vendedor e que serão utilizadas em larga escala perante TODOS os compromissários-compradores, sem exceção.

Caso o comprador queira ou insista na alteração das condições gerais, a ele não será permitido, tendo que procurar por outro negócio imobiliário, perante outro vendedor.

Nítido, portanto, o caráter de adesão dos contratos de compromisso ou promessa de venda e compra de imóvel na planta.

Caracterizada a relação de consumo na compra e venda de imóvel na planta, o vendedor responde objetivamente perante o comprador por todos os vícios do bem, conforme prevê o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, inclusive pelo chamado fortuito interno, que é o fato imprevisível, sendo, portanto, inevitável, mas ocorrido no momento da fabricação do produto, não sendo o caso de exclusão da responsabilidade do fornecedor, porque faz parte da sua atividade, estando perfeitamente relacionado aos riscos do empreendimento.

A responsabilidade do fornecedor de bem imóvel no mercado de consumo é enorme, com destaque para:

 

a) garantia da boa execução da obra, respondendo por sua solidez, eventuais defeitos, sejam eles aparentes ou ocultos, devendo indenizar os adquirentes dos prejuízos sofridos pelo atraso na conclusão do empreendimento;

b) entrega do imóvel dentro do prazo fixado contratualmente;

c) responsabilização por vícios estruturais, hidráulicos e elétricos após a entrega da obra e em caráter solidário com o construtor, caso este seja pessoa distinta do incorporador. Precedente: REsp nº 884.367/DF, STJ, 4ª Turma, Relator Ministro: Raul Araújo, DJU: 15 de março de 2012.

 

Por definição do artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor, o incorporador e/ou o construtor são fornecedores de produtos ou serviços.

Entendida a presença de relação de consumo na compra e venda de imóvel na planta, desde que observadas as distinções mencionadas, os instrumentos de proteção ao consumidor existentes no Código de Defesa do Consumidor terão plena aplicação, tais como:

 

– reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor, visando o reequilíbrio da relação contratual, através da proibição de práticas abusivas pelo fornecedor, adotando-se os princípios da igualdade e da boa-fé, a qual corresponde à lealdade e dever de cooperação na relação entre fornecedor e consumidor, de forma a evitar que o interesse de uma das partes se sobreponha aos interesses sociais

– informação ampla, clara e extensiva a todos os aspectos da relação com o fornecedor por ocasião da aquisição do bem e/ou serviço

– proteção contra toda forma de publicidade enganosa divulgada pelo fornecedor através de qualquer meio de comunicação (televisão, rádio, internet, sms, jornais, panfletos, etc.)

– facilitação da defesa de seus direitos, com a inversão do ônus da prova

– garantia de adequação do produto e serviço adquiridos, refletindo na segurança e qualidade do bem

– pleno e irrestrito acesso à justiça para invocar no Poder Judiciário todo e qualquer direito que entenda como lesado, com o intuito de eliminar eventual sensação de descaso ou falta de amparo legal para a efetiva proteção de seus direitos

 

Qualquer tese que tente se sustentar no sentido de que a relação de compra e venda de imóveis na planta para uso próprio não é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor está fadada ao insucesso. Seja porque a Lei estabelece de forma cristalina quem é consumidor e quem é fornecedor, seja porque o assunto está pacificado há anos em nossos Tribunais, incluindo o Superior Tribunal de Justiça, em Brasília.

Precedentes sobre a incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de imóvel na planta: REsp nº 299.445/PR, STJ, 4ª Turma, Relator Ministro: Ruy Rosado de Aguiar, DJU: 20 de agosto de 2011; e REsp nº 555.763/DF, STJ, 3ª Turma, Relator Ministro: Carlos Alberto Menezes Direito, DJU: 22 de março de 2004.


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