Prazo de prescrição para a restituição de comissões de corretagem e taxa SATI

  • Por Ivan Mercadante Boscardin
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  • O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”
  • Obra registrada na Biblioteca Nacional do Brasil sob o nº 666.657

 

Muito se discute sobre o real prazo de prescrição para o ingresso de ação judicial que objetiva a restituição de valores pagos na aquisição de imóveis na planta a título de comissão de corretagem e taxa SATI, cuja obrigação recai sempre no bolso do adquirente, sob pena de ser-lhe negada a autorização para a compra.

Na região sudeste, especialmente nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, havia três correntes de entendimento sobre o real prazo que o adquirente tem para o ingresso de ação judicial para a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

Embora a variedade de entendimentos gerasse insegurança jurídica sobre o assunto, no dia 24 de agosto de 2016 o Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no julgamento do tema 939 e com o objetivo de uniformizar a jurisprudência nesse aspecto, entendeu que o comprador de imóvel tem até 3 (três) anos para discutir judicialmente o pagamento de valores a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

A título histórico, cumpre destacar que até o mês de julho de 2016, o entendimento dos Tribunais quanto ao prazo prescricional para o ajuizamento da ação variava entre os Estados.

O primeiro entendimento era no sentido de que o adquirente tinha três anos para ingressar com a ação de restituição, contados a partir do efetivo pagamento constante de recibos, declarações ou – em raríssimos casos – nota fiscal emitida pelo recebedor (corretora ou incorporadora/construtora).

Esse prazo de três anos era defendido com base no artigo 206, § 3º, inciso IV do Código Civil, o qual determina a pretensão da ação para o enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil, tendo sido acolhido no dia 24 de agosto de 2016 pelo STJ.

Destacam-se os seguintes precedentes judiciais determinando o prazo de três anos de prescrição para esse tipo de ação:

 

– TJRJ, apelação nº 0034237-14.2012.8.19.0203, 27ª Câmara Cível, Des. Relator: Tereza Cristina Sobral Bittencourt Sampaio, julgado em 15 de setembro de 2014.

– TJSP, apelação nº 1063218-25.2013.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000441744, 4ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Milton Carvalho, julgado em 24 de julho de 2014.

– TJSP, apelação nº 0019926-66.2011.8.26.0006, acórdão número: 2013.0000125223, 4ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Carlos Henrique Miguel Trevisan, julgado em 07 de março de 2013.

 

O segundo entendimento era de que o adquirente de imóvel tinha até cinco anos para ingressar com a ação de restituição, conforme definição apresentada pelo artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, o qual determina esse prazo para a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço.

Destacam-se os seguintes precedentes judiciais determinando o prazo de cinco anos de prescrição para esse tipo de ação:

 

– TJSP, apelação nº 4006444-84.2013.8.26.0564, acórdão número: 2014.0000557919, 3ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Beretta da Silveira, julgado em 09 de setembro de 2014.

– TJRJ, apelação nº 0029991-88.2011.8.26.0209, 23ª Câmara Cível, Des. Relator: Martha Elisabeth Falcão Sobreira, julgado em 02 de outubro de 2014.

– TJRJ, apelação nº 0197433-24.2011.8.19.0001, 26ª Câmara Cível, Des. Relator: Ana Maria Pereira de Oliveira, julgado em 15 de setembro de 2014.

– TJRJ, apelação nº 0027190-60.2010.8.19.0202, 24ª Câmara Cível, Des. Relator: Regina Lucia Passos, julgado em 11 de junho de 2014.

 

O terceiro prazo prescricional era o que até meados de 2016 prevalecia no Estado de São Paulo, conforme entendimento majoritário do respectivo Tribunal de Justiça, no sentido de estabelecer que o adquirente tinha o prazo de dez anos para ingressar com ação judicial para a restituição de valores pagos na aquisição de imóveis na planta a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

A fundamentação desse terceiro entendimento era encontrada no artigo 205 do Código Civil, que estabelece o prazo de dez anos para a prescrição quando a lei não tiver fixado prazo inferior, referente ao pagamento indevido previsto no artigo 876 do Código Civil, que assim dispõe: “Todo aquele que recebeu o que lhe não era devido fica obrigado a restituir; obrigação que incumbe àquele que recebe dívida condicional antes de cumprida a condição.”

Aplica-se o prazo decenal com base na perspectiva de que nunca existiu qualquer tipo de intermediação imobiliária para a compra do imóvel na planta, motivo pelo qual não houve a contratação do serviço de corretagem e/ou de assessoria técnico-imobiliária, no caso da taxa SATI.

Destacam-se os seguintes precedentes judiciais determinando o prazo de dez anos de prescrição para esse tipo de ação:

 

– TJSP, apelação nº 1042067-03.2013.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000598658, 7ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Miguel Brandi, julgado em 24 de setembro de 2014.

– TJSP, apelação nº 1002369-80.2014.8.26.0576, acórdão número: 2014.0000620256, 5ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Moreira Viegas, julgado em 01 de outubro de 2014.

– TJSP, apelação nº 4003925-39.2013.8.26.0564, acórdão número: 2014.0000616482, 1ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Paulo Eduardo Razuk, julgado em 30 de setembro de 2014.

– TJSP, apelação nº 0042484-10.2012.8.26.0002, acórdão número: 2014.0000603975, 10ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Cesar Ciampolini, julgado em 19 de agosto de 2014.

– TJSP, apelação nº 0186548-13.2012.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000531403, 3ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Carlos Alberto de Salles, julgado em 26 de agosto de 2014.

– TJSP, apelação nº 1047898-32.2013.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000520993, 6ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Percival Nogueira, julgado em 26 de agosto de 2014.

 

Vale destacar que perante o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, o entendimento que prevalecia era no sentido de estabelecer a prescrição em cinco anos, em que pese existir decisões prevendo-a em três anos.

Por sua vez, em que pese o entendimento unânime do Poder Judiciário do Estado de São Paulo traçar distinção entre o prazo de dez anos previsto pelo Código Civil, ante o prazo de cinco anos previsto no Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que não se aplica o prazo prescricional do artigo 27 do CDC porque este se destina apenas a situações originárias de “fato do produto ou serviço”, conforme caracterização do artigo 12 do mesmo código, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 24 de agosto de 2016, pacificou a discussão, estabelecendo o prazo prescricional de até três anos para o ajuizamento de ação de restituição de comissão de corretagem e taxa SATI.


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