Fundos de investimento imobiliário

  • Por Ivan Mercadante Boscardin
  • Todos os direitos reservados, permitida a reprodução total ou parcial desde que citado o autor
  • O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”
  • Obra registrada na Biblioteca Nacional do Brasil sob o nº 666.657

 

Aqueles que apreciam investir seus recursos em fundos bancários ou gostam de realizar operações financeiras em home broker ou através de corretoras passaram a experimentar uma nova modalidade de investimento voltada exclusivamente ao ramo imobiliário. São os chamados Fundos de Investimento Imobiliário, que atraem milhares de investidores nacionais e estrangeiros.

Quem já investiu em imóveis ou comprou ou vendeu um imóvel conhece a burocracia envolvendo documentos de toda ordem e o tempo gasto até o negócio ser concretizado.

A criação dos fundos de investimento imobiliário veio para facilitar a vida do investidor, através de alguns cliques para registrar uma ordem de compra no sistema da Bolsa de Valores ou no banco de sua preferência e pronto. Já é um investidor de fundo imobiliário.

Com base no modelo norte americano do Real Estate Investment Trust ou REIT, em 25 de junho de 1993 surge no ordenamento jurídico brasileiro a Lei Federal nº 8.668, que dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos Fundos de Investimento Imobiliário, através dos quais o investidor compra cotas de aplicação voltadas para empreendimentos imobiliários comerciais ou mesmo imóveis estritamente residenciais e desde que estejam localizados exclusivamente em território brasileiro.

Assim como qualquer outro fundo em operação regulamentada no Brasil, os fundos de investimento imobiliário são fiscalizados e regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), conforme Instruções Normativas nsº 205 e 206 e regulamentação posterior nº 472 (de 31/10/2008), com a observação que diferentemente do mercado de ações, nos fundos de investimento imobiliário o lastro é apresentado exclusivamente por imóveis, mas não devemos esquecer que as cotas que compõe o fundo serem sempre consideradas bens móveis, conforme estabelece o artigo 3º da Lei nº 8.668.

Esses Fundos de Investimentos Imobiliários são compostos, na maioria dos casos, por imóveis comerciais, mas não impede sua abrangência em imóveis residenciais e até empreendimentos na planta ou em construção formados por um ou mais imóveis, bem como apenas parte de imóveis e direitos relativos a eles.

Afirma-se que os gestores desses fundos optam pela preferência em imóveis ou empreendimentos comerciais por uma questão de geração de renda maior, tais como o são os shoppings centers, hotéis, hospitais, prédios comerciais, centros de distribuição, etc.

Há fundos de investimentos, por exemplo, voltados para a incorporação imobiliária, através dos quais as cotas do fundo refletirão o resultado do empreendimento no futuro, gerando lucros aos investidores-cotistas.

Quem está autorizado legalmente a operar um fundo de investimento imobiliário são, exclusivamente, os bancos (inclusive os bancos somente de investimentos); as sociedades de créditos imobiliários e as corretoras ou distribuidoras de títulos e valores mobiliários.

A partir daí vê-se em nossa sociedade porque todos os bancos possuem uma carteira de investimentos voltada especialmente para os fundos de investimento imobiliário.

Vale ressaltar que no caso dos fundos de investimento imobiliários, a propriedade objeto da operação financeira não se comunica em absoluto com o patrimônio da entidade responsável pela gestão do fundo, isto é, embora os imóveis estejam registrados em seu nome, eles não compõe o patrimônio da entidade, por força da Lei nº 8.668, já que estão restritos à finalidade do fundo e por isso, não respondem por eventuais dívidas de qualquer natureza da entidade.

Nos termos do artigo 7º, da Lei nº 8.668, os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:

 

I – não integrem o ativo da administradora;

II – não respondam direta ou indiretamente por qualquer obrigação da instituição administradora;

III – não componham a lista de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;

IV – não possam ser dados em garantia de débito de operação da instituição administradora;

V – não sejam passíveis de execução por quaisquer credores da administradora, por mais privilegiados que possam ser;

VI – não possam ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis.

 

Caso ocorra qualquer uma das hipóteses da relação acima, o negócio será nulo pela impossibilidade jurídica do objeto.

As cotas que compõe tais fundos não admitem resgate, notadamente por se tratar de fundo fechado, motivo pelo qual sua negociação ocorre na Bolsa de Valores ou Balcão Organizado por meio de ordens, sempre dentro dos horários de pregão.

Os problemas eventualmente enfrentados por esses fundos de investimento geralmente surgem quando há boatos ou notícia concreta de bolha imobiliária, a qual, se ocorrer de fato, acarreta a estagnação temporária do setor imobiliário em determinadas regiões do país até a retomada do mercado (o movimento sempre é cíclico e renovável ao longo do tempo), gerando prejuízos aos investidores.

Falando em prejuízos aos investidores, o fundo também poderá apresentar desempenho decepcionante caso o administrador da carteira apresente uma gestão temerária, por isso, a fiscalização deve estar sempre presente e ao menor sinal de dúvida, cabe denúncia ao órgão competente (CVM) para as devidas e necessárias apurações.

Considerando que os fundos de investimento imobiliários normalmente são compostos entre renda fixa e variável, seus riscos estão associados e esses tipos de investimentos, como, por exemplo:

 

  1. a) risco de mercado atrelado às flutuações do preço do imóvel em si;

 

  1. b) baixa liquidez do fundo para o comprador optar por vender suas cotas devido à inexistência de interessados na compra ou desvalorização do setor, sendo essa uma hipótese remota em se tratando de imóveis localizados nos grandes centros urbanos;

 

  1. c) inidoneidade do gestor por descumprimento de determinação da assembleia ou do regulamento do fundo ou por incompetência técnica do gestor da carteira do fundo;

 

  1. d) ocorrência de sinistro no imóvel. Embora imprevisíveis, catástrofes naturais ou por erro técnico na construção podem acontecer e o Brasil não está excluído, aliás, em absoluto. Não devemos esquecer alguns “fenômenos” jamais esperados, como desabamento do prédio devido a falhas construtivas (lembre-se de casos assim que aconteceram no Rio de Janeiro e em São Paulo); passagem de furação capaz de atingir de forma violenta os imóveis em determinada região, etc. E embora seja comum pensarmos que o investimento em imóveis físicos represente um patrimônio isento de risco, acidentes acontecem;

 

  1. e) risco de concentração das cotas do fundo de investimento imobiliário nas mãos de um único cotista ou de cotista majoritário, cumprindo esclarecer que se o fundo apresentar um único cotista com mais de 25% (vinte e cinco por cento) das cotas, o fundo, como um todo, perderá a vantagem tributária de isenção do imposto de renda, refletindo em perda direta sobre seus resultados perante todos os participantes, já que a ideia da Lei que regulamenta esse tipo de investimento é justamente provocar uma diversificação dos participantes;

 

  1. f) risco de desapropriação, pois nada pior do que justamente naquele imóvel onde o cotista tem seus recursos alocados sofrer um processo doloroso e lento de desapropriação pelo poder público, o que provocará, inevitavelmente, a venda do imóvel à entidade pública desapropriadora por um preço abaixo da tabela de mercado, sem prejuízo, evidentemente, de o gestor do fundo e proprietário do imóvel ingressar nos autos do processo de desapropriação e questionar o preço oferecido pelo desapropriador; e

 

  1. g) inadimplência e vacância. Mesmo sendo este último um risco baixíssimo, ele existe em qualquer fundo de investimento imobiliário, não obstante o gestor do fundo normalmente possuir uma carteira de aplicação de dezenas ou centenas de imóveis locados, já que um ou mais imóveis podem apresentar dificuldades para a locação ou os inquilinos deixarem de pagar pontualmente os aluguéis.

 

Claro que assim como os riscos existem, há também os impactos positivos desse tipo de investimento.

Por exemplo, o investidor em fundos imobiliários não terá qualquer gasto se comparado à compra direta de um imóvel com certidões cartorárias, reconhecimentos de firmas, emolumentos com registros de escritura, comissão de intermediação imobiliária (normalmente entre 6% a 8% do preço de mercado do bem) e ITBI.

Fora isso, decidindo aplicar seus recursos com um bom gestor, o investidor terá a certeza de que os imóveis são de boa ou excelente qualidade e com inquilinos de primeira linha, o que, de uma certa forma, propicia melhores garantias no recebimento dos aluguéis.

Acrescente-se a isso fatores de relevante importância, tais como: diversificação na composição da carteira imobiliária com cotas de vários fundos e de segmentos diversificados, como, por exemplo: indústrias, hospitais, shoppings, etc.; transparência nas negociações dos recursos, uma vez que as cotas são sempre negociadas em ambiente aberto (bolsa de valores ou mercado de balcão), com visualização de todo o mercado financeiro, além de permitir uma compra e venda de ativos pelo melhor preço.

Devemos informar que os fundos de investimento imobiliários tem uma estrutura tributária incentivada pelo Governo Federal no Brasil, notadamente pela crescente importância econômica do setor imobiliário em toda a sociedade.

Os fundos de investimento imobiliários são isentos de impostos como PIS, COFINS e Imposto de Renda, sendo certo que este último só tem incidência sobre as receitas financeiras resultantes das aplicações em renda fixa sobre o saldo de caixa do próprio fundo e esse imposto é compensável quando ocorrer a distribuição dos rendimentos aos cotistas e no ganho de capital do fundo quando ocorrer a venda de cotas, conforme prevê o artigo 16-A da Lei nº 8.668.

A Lei nº 9.779/1999 estabelece criteriosamente os requisitos para a isenção tributária, a saber:

 

  1. a) que o fundo distribua pelo menos a cada seis meses, 95% do resultado de caixa aos cotistas;

 

  1. b) que o fundo não faça investimentos em empreendimentos imobiliários que tenha como incorporadora, construtor ou sócio de imóvel pertencente ao próprio fundo, cotista que possua, de forma isolada ou conjuntamente com pessoa a ele relacionada, mais de 25% das cotas do fundo.

 

Embora os fundos sejam realmente isentos de impostos, o mesmo não se pode afirmar sobre o cotista. Sobre o tratamento tributário destinado especificamente ao cotista, a Lei nº 9.779/1999 estabelece que quando ocorrer distribuições de rendimentos aos cotistas, distribuições essas que são sempre realizadas em dinheiro, haverá retenção na fonte do correspondente a 20% (vinte por cento) a título de imposto de renda, quem quer que seja o cotista, ou seja, tratando-se ele de pessoa física ou jurídica.

O pagamento do imposto de renda deve ser feito em guia DARF até o último dia do mês posterior à venda. Para maiores detalhes, o interessado deve consultar a Instrução Normativa RFB nº 1.022 de 05 de fevereiro de 2010.

Porém, exclusivamente o cotista pessoa física poderá obter isenção do imposto de renda nos termos do artigo 3º, inciso III da Lei nº 11.033/2004, desde que o fundo tenha no mínimo 50 (cinquenta) cotistas ou mais com cotas negociadas na bolsa de valores ou no mercado de balcão e que o cotista que pretenda essa isenção na sua declaração de imposto de renda somente pode ter até 10% das cotas do fundo.

E se o investidor for estrangeiro, além de fatalmente sofrer a retenção na fonte de 20% a título de imposto de renda, estará obrigado a também pagar IOF (imposto sobre operações financeiras) caso opte por retornar ao investimento em menos de um ano naquele mesmo fundo.


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