Distrato / Rescisão do compromisso de venda e compra de imóvel na planta no mercado imobiliário contemporâneo – Análise para 2016 e além

  • Por Ivan Mercadante Boscardin
  • Todos os direitos reservados, permitida a reprodução total ou parcial desde que citado o autor
  • O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”
  • Obra registrada na Biblioteca Nacional do Brasil sob o nº 666.657

 

O atual cenário econômico enfrentado no Brasil alterou a velha fórmula com que muitas pessoas encaravam a compra de um imóvel na planta, especialmente quando se tratava do primeiro imóvel, fosse residencial ou comercial.

Basicamente, as pessoas não mais apresentam uma postura impulsiva no momento da assinatura de um compromisso de venda e compra de imóvel na planta.

Nos idos de 2008 a 2012, época do crescimento acelerado no mercado imobiliário para novos empreendimentos, nunca se vendeu ou se comprou tantos imóveis no país. Naquela ocasião, a aquisição de imóveis na planta por impulso era algo comum e em que pese isso ainda existir para alguns compradores, as famílias brasileiras têm pensado duas vezes antes de assinar um contrato.

Como dito, aquela compra sem muita reflexão mudou.

Com o cenário recessivo de 2015, as vendas de imóveis novos caíram consideravelmente, especialmente perante as maiores incorporadoras em atividade no país.

Fato é que com a desaceleração do mercado imobiliário, muitas das grandes construtoras lançaram mão de conhecido artifício (pouco praticado entre 2008 a 2014) consistente na redução substancial nos preço de alguns imóveis e em determinados empreendimentos.

Não foram raros os casos onde, no segundo semestre de 2015, muitas empresas “queimaram” seus estoques, apresentando descontos no mercado imobiliário de consumo que iam de 10% a até 50%. Outras incorporadoras ofereciam o imóvel com pagamento a prazo só que sem a incidência de correção monetária pelo INCC durante a fase de obras. Aparentemente isso se mostrou um excelente negócio para quem pretendia comprar.

A prática de concessão de enormes descontos durou de julho a dezembro de 2015, facilitando a vida de centenas de pretensos adquirentes na compra de um imóvel novo.

Claro que boa parcela dos compradores que haviam adquirido um imóvel no empreendimento que a incorporadora ofertou anos depois com salutares descontos ficou bastante incomodada.

Ora, imagine só quem comprou, por exemplo, um imóvel no estande de vendas no lançamento e pagou cerca de R$ 400.000,00 e três anos depois a mesma empresa comercializa unidades no empreendimento pelo mesmo preço ou até mesmo mais baixo. Não dá para ficar contente com isso, mas, paciência, é a lei da oferta e procura e essa prática não é ilegal.

Por outro lado, mesmo com a concessão de descontos ou outros atrativos ao mercado imobiliário para a compra de imóveis novos, muitos adquirentes optaram pelo distrato ou rescisão de seus contratos de compromisso de venda e compra.

Mesmo em 2015 as pessoas enfrentaram as mesmas dificuldades de sempre ao buscar a incorporadora para a assinatura do distrato amigável. Na imensa maioria dos casos ao comprador interessado pelo distrato as incorporadoras insistiam em informar que o contrato era irretratável e que apenas por mera liberalidade aceitariam a rescisão, não sem antes aplicar uma retenção de 20% a até 90% dos valores pagos, em total inversão do que vêm entendendo nossa jurisprudência.

Outras tantas incorporadoras chegaram a informar seus clientes que em caso de distrato, a restituição de apenas uma parte dos valores exclusivamente pagos em contrato seria feito de forma parcelada, em desobediência ao quanto previsto pela súmula nº 543 do STJ, divulgada em agosto de 2015 e através da qual se determina que em casos assim a restituição deve ser feita à vista, não se sujeitando ao parcelamento, ainda que isso esteja previsto no contrato.

Estatisticamente falando, os maiores motivos pelos quais muitas pessoas optaram pelo distrato de seus contratos foram os mesmos de sempre: i) falta de capacidade econômica para enfrentar o financiamento imobiliário, especialmente pela alta dos juros dos bancos; ii) desemprego; iii) separações dos compradores; iv) doença.

Para o ano de 2016 o cenário econômico permanece recessivo e os distratos tendem a manter a mesma performance apresentada em 2015, sem prejuízo de possível aumento no número de famílias que optarão pela rescisão de seus contratos.

Vale destacar que distrato ou rescisão contratual de compromisso de venda e compra de imóveis na planta é algo que sempre existiu, pelo menos desde 1990, com o advento do Código de Defesa do Consumidor. O problema é que quando o mercado imobiliário enfrenta períodoS de baixa (como é o caso atualmente), o número de pessoas que procuram o distrato aumenta. Isso não é algo surpreendente e as incorporadoras bem sabem disso.

Evidentemente, quem vem a adquirir um imóvel na planta não pensa em rescindir o negócio, mas isso pode vir a acontecer no futuro, seja pelos motivos acima apresentados ou por outros, lembrando que a legislação não exige um motivo para o consumidor procurar o Poder Judiciário para pleitear a rescisão do contrato. No Estado de São Paulo, por exemplo, a rescisão do contrato de venda e compra de imóvel na planta é garantida a todos desde 2010, com a promulgação da súmula nº 1, de modo que qualquer pessoa terá esse direito respeitado pelos Juízes e Desembargadores Estaduais.

Nesse contexto, isto é, se a rescisão judicial for motivada por ato do comprador, caberá uma retenção sobre os valores pagos à incorporadora.

Nossos Tribunais não alteraram a fórmula apresentada desde pelo menos 2013 e atualmente o entendimento consolidado admite que as incorporadoras/construtoras retenham o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato como regra geral, sendo a retenção máxima normalmente permitida até 20% (vinte por cento).

Em qualquer dos casos, a restituição mínima de 80% (oitenta por cento) e a restituição limite de 90% (noventa por cento), será sempre à vista e os valores acrescidos de correção monetária desde cada pagamento e juros legais de 1% ao mês até a efetiva restituição.


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