Abusividade da taxa de cessão em Contrato de Compromisso de Venda e Compra de imóvel

  • Por Ivan Mercadante Boscardin
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  • O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”

 

Em regra, os Contratos de Compromisso de Venda e Compra de imóvel na planta trazem uma cláusula prevendo que caso o adquirente venha ceder seus direitos de compromissário-comprador para outra pessoa, pagará à vendedora uma taxa de cessão, cujo percentual varia entre 2% a até 5% do preço de compra do imóvel.

Dependendo da incorporadora, essa obrigação no pagamento da taxa de cessão pode ocorrer pelo cessionário, isto é, pelo novo comprador.

Essa taxa é sempre destinada à vendedora (incorporadora) e serve para a confecção de um Contrato de Cessão de Direitos e Obrigações entre o cedente (comprador originário), o cessionário (novo adquirente) e a própria vendedora, na qualidade de anuente da cessão.

O assunto acerca da invalidade dessa cobrança pelas incorporadoras para imóveis na planta tomou maior proporção após o aquecimento do mercado imobiliário em 2007.

A taxa de cessão também pode ser encontrada por outros nomes, tais como: taxa de transferência, taxa de anuência e taxa de repasse imobiliário. Na prática representam a mesma coisa, ou seja, cobrar do primeiro adquirente um valor calculado sobre o preço do imóvel, a fim de ser possível a cessão do contrato para um novo comprador, após análise das condições financeiras e autorização expressa da vendedora.

O problema dessa taxa é que ela não tem previsão legal alguma. Ainda que se trate de costume no mercado imobiliário, nesse caso, há afronta às disposições legais de proteção aos interesses do consumidor.

Não há qualquer justificativa para a cobrança desse valor quando se verifica a simplicidade de uma cessão de direitos, a qual envolve elementos como: alteração de cadastro, análise de crédito do novo comprador e envio de informações ao banco (quando muito!) e embora a vendedora possa alegar em sua defesa a ocorrência de custos administrativos para o pagamento dessa taxa, tal cobrança não encontra respaldo, até por consistir em algo rotineiro para qualquer incorporadora ou construtora. (vide precedente: recurso de apelação nº 0010295-03.2012.8.26.0576, 10ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Relator Desembargador Carlos Alberto Garbi, julgado em 27 de janeiro de 2012)

A fundamentação sobre o assunto nos Tribunais varia, porém, a determinação de ilegalidade da taxa de cessão permanece inalterada na essência dos posicionamentos.

Há juízes que declaram que a taxa de cessão de direitos não pode ser condicionada à anuência da incorporadora ou construtora, pois esta já é remunerada para tanto.

Outro entendimento mais comum é que a taxa de cessão é ilegal por afronta ao princípio do equilíbrio nas relações contratuais, colocando o consumidor em uma situação de desvantagem exagerada e onerosidade excessiva, afrontando o Código de Defesa do Consumidor, mais precisamente, o artigo 51, inciso IV, §1º, incisos II e III.

As decisões sobre a ilegalidade dessa taxa não são exatamente uma novidade e o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no longínquo ano de 1999, já havia tomado posição sobre o tema, através do julgamento do recurso de apelação nº 61.809-4, pela 2ª Câmara de Direito Privado, de Relatoria do Desembargador Antonio Cesar Peluso (posteriormente empossado no Supremo Tribunal Federal), nos seguintes dizeres:

“Constitui abuso do poder econômico a cobrança de taxa que, não guardando, no seu valor excessivo, correspondência com o custo nem com a utilidade objetiva da prestação do ato, o incorporador de condomínio edilício imponha, em cláusula de negócio jurídico de adesão, como condição de sua anuência, aliás desnecessária, à cessão dos direitos e obrigações contratuais.”

Portanto, a conclusão a qual se chega, aliado ao entendimento jurisprudencial unânime sobre o assunto, é que a taxa de cessão de direitos é abusiva, refletindo injustificada vantagem ou enriquecimento sem causa por parte dos vendedores, uma vez que o único objetivo dessa cobrança é aumentar seus lucros, especialmente porque se existe o direito de transferir ou de ceder, é natural que esse direito possa ser exercido pelo adquirente do imóvel sem qualquer ônus.


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