A solidariedade entre incorporadora e corretora para a restituição da comissão de corretagem e taxa SATI na compra e venda de imóvel

  • Por Ivan Mercadante Boscardin
  • Todos os direitos reservados, permitida a reprodução total ou parcial desde que citado o autor
  • O texto compõe a obra do autor intitulada: “Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”
  • Obra registrada na Biblioteca Nacional do Brasil sob o nº 666.657

 

Quem adquiriu imóvel na planta ou pensa em comprar um sabe ou deve saber que o primeiro pagamento será destinado aos corretores de plantão no estande de vendas, sem prejuízo do pagamento de outros valores que podem ou não ser destinados à malfadada taxa SATI, taxa de análise de crédito, taxa de coordenação, etc.

Tudo previamente embutido no preço global do negócio do qual o interessado não tem escapatória, caso realmente deseje realizar a compra.

Mas afinal, quem é o responsável por esses pagamentos?

O presente artigo responderá essa dúvida que permeia a mente de milhares de famílias.

Em primeiro lugar, devemos pensar como é feita, normalmente, uma compra e venda de imóvel na planta.

A experiência comum nos mostra que cerca de 90% (noventa por cento) dos negócios são realizados nas dependências de estandes de vendas localizados no terreno do empreendimento. Os outros 10% (dez por cento) dos negócios ocorrem nas imobiliárias ou em escritórios da própria vendedora, sendo este um caso atípico no mercado imobiliário.

Em segundo lugar, é necessário observar como a pessoa (possível comprador) vem a tomar conhecimento sobre o empreendimento. As formas para isso acontecer são as mais variadas, como, por exemplo:

 

  1. a) o interessado reside em local próximo ao empreendimento e adentra as dependências do estande de vendas para obter detalhes da obra;
  2. b) o interessado tomou conhecimento do empreendimento através de pesquisa na internet;
  3. c) o interessado recebeu algum material de propaganda distribuído pela vendedora, tais como panfletos, anúncios em jornais ou revistas do segmento imobiliário, etc.; e
  4. d) o interessado tomou conhecimento do empreendimento por indicação de amigos, parentes ou pessoa conhecida.

 

Evidentemente, as situações acima apresentadas são meramente exemplificativas, mas bem demonstram a realidade de milhares de pessoas que já compraram algum imóvel na planta em todo o país.

Em todo e qualquer material publicitário destinado à propaganda de determinado empreendimento imobiliário, sempre aparece a marca e o nome da incorporadora/construtora. Não raras vezes, também aparece ao lado o nome da(s) corretora(s) de imóveis contratada(s) para a realização das vendas.

O que deve ficar bem claro é que a venda de qualquer empreendimento imobiliário é quase sempre realizada por uma parceria comercial firmada entre a vendedora (incorporadora/construtora) e pelo menos uma corretora de imóveis, agindo de forma conjunta com o objetivo de alcançar o sucesso do lançamento.

São raríssimos os casos em que a própria incorporadora/construtora vende diretamente o imóvel ao interessado sem a participação de terceira pessoa.

Aqueles que já tentaram negociar imóvel diretamente na porta da incorporadora/construtora sabem que isso não é possível, sendo necessariamente direcionado a procurar algum corretor lotado nas dependências do estande de vendas.

Falando nisso, no estande de vendas é absolutamente comum o interessado se deparar com a marca da incorporadora/construtora bem destacada, chamando a atenção de qualquer pessoa que circule pelo local.

Ocorre que ao adentrar o estande de vendas o interessado não é atendido por funcionário da incorporadora/construtora, mas sim por representante de uma terceira empresa (corretora) contratada para a comercialização dos projetos de imóveis, em que pese existir uma padronização visual na área externa e interna do estande com a marca da vendedora.

Esclarecido isso e as partes tendo chegado a um consenso quanto ao preço do futuro imóvel, o interessado deverá pagar valores (quase sempre através de cheques) destinados a supostas comissões de corretagem, além de outras eventuais taxa agregadas, tais como a famosa SATI (em algumas empresas essa taxa aparece sob outras denominações), taxa de análise de crédito, taxa de coordenação, dentre outras.

Vale lembrar que esses valores dificilmente serão contabilizados em contrato e seguramente não constarão do extrato financeiro da incorporadora/construtora!

Considerando o caráter nitidamente abusivo e ilegal na conduta de exigir do comprador valores destinados ao pagamento de corretores que foram contratados exclusivamente pela própria incorporadora/construtora, não resta dúvidas de que o adquirente passa a ter o direito à necessária restituição dessas importâncias.

A dúvida que surge na mente daquele que deseja ingressar com uma ação no Poder Judiciário para reaver esses valores pagos indevidamente é se deverá demandar em face da vendedora (incorporadora/construtora) ou apenas da empresa de vendas (corretora).

Ora, é certo que a vendedora (incorporadora/construtora) efetivamente terceirizou as vendas para outra empresa (corretora) e, portanto, deveria ter arcado com o pagamento dos corretores e não ter repassado esse infeliz encargo ao adquirente, o qual é geralmente leigo e não entende as estratégias comerciais do mercado imobiliário. Já a empresa de vendas contratada pela vendedora também pode responder pela restituição dos valores ao comprador por se tratar de uma exigência completamente indevida.

Uma fonte segura para essa resposta é encontrada no Código de Defesa do Consumidor, cumprindo-nos ressaltar que a relação de compra e venda de imóvel na planta é típica relação de consumo, senão em todos os casos, certamente na imensa maioria deles.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 7º, parágrafo único, prevê claramente a possibilidade do adquirente se insurgir contra um ou todos os fornecedores pelos danos causados em decorrência da relação de consumo.

Portanto, podemos afirmar que o comprador de imóvel que pagou por suposta comissão e taxas agregadas pode exercer sua pretensão tanto em face da incorporadora/construtora, quanto da empresa de vendas (corretora), isolada ou conjuntamente.

Tal posicionamento não é exclusivamente adotado por nós, mas encontra respaldo em escala maciça no Poder Judiciário.

Sobre o assunto da inequívoca solidariedade entre incorporadora e respectiva corretora perante o comprador, destacamos os seguintes precedentes:

 

– 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Relator Desembargador Elcio Trujillo, apelação nº 1000656-93.2013.8.26.0127, acórdão nº 2014.0000832471, julgado em 16 de dezembro de 2014

 

– 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Relator Desembargador Donegá Morandini, apelação nº 1005394-11.2013.8.26.0100, acórdão nº 2014.0000780625, julgado em 1 de dezembro de 2014

 

– 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Relator Desembargador Beretta da Silveira, apelação nº 4006444-84.2013.8.26.0564, acórdão nº 2014.0000557919, julgado em 9 de setembro de 2014

 

– 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Relator Desembargador Luiz Antonio Costa, apelação nº 0136330-78.2012.8.26.0100, acórdão nº 2012.0000681905, julgado em 12 de dezembro de 2012

 

Tratando de ação de restituição de comissão de corretagem e taxa SATI, transcrevemos parte do entendimento manifestado pelo Desembargador Vito Guglielmi, da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, quando do julgamento do recurso de apelação nº 0214281-85.2011.8.26.0100, datado de 27 de setembro de 2012, nos seguintes termos:

“A circunstância de haverem sido os pagamentos destinados a pessoas jurídicas diversas nada diz para com o pedido de repetição. Na medida em que quitados na mesma ocasião da compra e no interior do próprio estande de vendas da ré, presumem-se os beneficiários prepostos da apelada, a quem cabe, eventualmente, promover as medidas de regresso em ação própria.”

Por ser intrigante a matéria, vamos um pouco mais a fundo para esclarecer que se o comprador que pagou valores a título de comissão de corretagem e taxa SATI ajuizar sua demanda em face da incorporadora, fatalmente esta deduzirá raciocínio de defesa para argumentar sobre suposta ilegitimidade passiva ad causam, afirmando que a ação deveria ter sido proposta contra a empresa de vendas, que foi quem recebeu tais importâncias.

Assim, ainda que tal linha de raciocínio possa fazer algum sentido, ela seguramente não se sustenta perante o artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor, que, como mencionado, possibilita ao comprador escolher contra quais dos fornecedores demandar, isto é, se contra a incorporadora ou se contra a corretora.


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